今天一则消息在地产同行的朋友圈里刷屏了
我盯着这张图片看了很久
很明显，自然资源部的这篇建议文，瞄准的是全国土地市场
而其中比较高的2个建议，也推动着土地市场规则可能会出现的2个大变化
第一个建议也是比较重磅的一个，叫做取消土地最高限价
简单来说，如果政策落地，那么开发商以后拍地就会回到价高者得时代
第二个建议是取消远郊1.0的容积率限制，也就是放开限墅令，别墅市场回归
这则公告发出至今，已经半个多月了
虽然只是建议，但我们回过头来整理了一下才发现
已经有不少城市在悄悄跟进了
看来大家都挺着急的
01
土地市场，不止一座城市在悄悄放开限价
我仔细核对了下官方文件，目前已经看到落地取消地价上限的，大概有这几个城市
抢跑最前排的成都，9月26日的官方文件中是这么写的
在中心城区商品住宅用地实行竞地价
一并取消的还有商品房限价，以及此前的竞配建、自持等多个条件
甚至直接取消了新房限购
一条龙的政策落地，只能说，这波成都放开得很彻底
而进入10月份以来，很多城市也在排队出场
比如济南节后第一场土拍，直接宣布恢复到2017年8月前的“价高者得”原则
合肥三批次土拍公告中，也迅速明确了6宗地块将采取拍卖方式
前两天，厦门也官宣了一块宅地进行公开拍卖，而且不设拍卖底价
这些城市的动作意图已经写在了脸上
简单来说，就是谁举牌价格更高，谁就能拿地
目前的二线城市中，还有福州也加入了土地松绑阵营
不过对比前几个城市，就显得有点略微含蓄了
福州四批次出让地块中，只有2宗地块明确了价高者得
但进入这个环节之前，执行的还是“限地价、竞首期付款比例、摇号”的方式
只有报名人数在3家及以上，才会实行拍卖
可以明显看到，目前取消土地限价还是有一定的不确定性
一些城市放开的步子迈得很谨慎
不过有了这些领头兵，往后这个队伍肯定是不断扩大的
各位也不妨关注一下各城市下一批次的土拍计划
相信会看到很多惊喜
至于大家最关注的北京、上海，显然不是这次讨论的主题
今年各位大概也能感受到这两个城市的政策，和其他城市并不在同一个节奏上
这么多年一直在努力严控楼市，以稳为主
目前也没有任何迹象看到放开的可能，取消土地限价的概率并不大
而对全国来说，我们看到的这次土地市场变化，其实这两年以来早有痕迹
最明显的就是今年年初，取消了全年不超过3次的集中供地次数限制
很多城市集中供地已经来到了五批次、六批次
尤其杭州，前9个月用小步快跑模式集中出让了整整11轮
包括很多重点城市，卖地也比以前积极了很多，比如用预公告、推介会之类的方式来提前摸底
就连一线城市，土拍规则或流程上也在尽可能变得友好
今年上海二批次土拍，就拆成了2批出让
二三线城市如武汉，把50%的保证金比例下调到20%，青岛、成都取消“人才住房”配建要求等等
这些不断优化的规则，都会让房企拿地更高效，也说明各城市卖地的诚意已经很高了
这样的节奏下，如果全面放开土地限价，那么土地也将进入市场化时代
02
虽然这个政策很重磅，但还是先冷静一下
一个很简单也很难回答的问题：
放开土地限价，为什么是现在
很多人说今年土地市场不好，需要不断地放松规则去鼓励更多房企拿地
但果真如此吗，对我们现在整个市场包括行业，只这么理解就可以了吗
任何一个政策都不该局限在当下的环境里去看，我们往回看，很多事情就都有了解释
首先，一起回顾一下，全国范围内的土地市场限价是从什么时候开始的
2021年
这一年，同样在自然资源部牵头下，全国22个主要城市同步开始了一个动作：双集中供地
下半年自然资源部又给了四点要求，其中一条我记得很清楚：
单宗地溢价率不得超过15%
但2020-2021年的楼市土拍热度依然不低
泡沫依然存在
像桂林这样的三线城市，平均土拍溢价率轻松就破了30%
所以2021年全面展开土地限价的最大意义，就是避免土地市场过热，尽可能的把泡沫挤掉
不过，其实很多人都忽略了一件事
那几年还有一个比土地限价更重要的政策：三道红线
这个政策的出台甚至比土地限价更早，几乎是牵制开发商命门的一条政策
地产同行应该都记得，那一年我们平时熟悉的各种房企开始迅速且集中的暴雷
以前土地市场最活跃的身影们，也逐渐消失了
为什么？
因为三道红线的严控带来最直接的影响，就是开发商借不到钱了
以前的土拍中房企没钱也可以拿地，甚至会拿更多更贵的地，背后只要有银行、金融机构就行
融来的钱还可以不断滚雪球，而杠杆一旦撬动就不会停止
所以企业规模越做越大，债务越滚越高，行业泡沫也越吹越大
但三道红线的出现，掐断了这条路
那些高周转的企业，彻底失去无限融资扩大规模的可能，只能迅速衰落
目前行业里活下来的都是什么样的房企
除了国央企以外，能数出来的无非就是这些：浙企、港资以及其他不缺钱的民企
为什么
其实可以归结为一类因素：有足够的自有资金
不是跟银行、金融机构打的欠条过两年要还回去，而是踏踏实实躺在自己口袋里的现金流
高周转拿地的时代已经过去了
如今房企进入土地市场后，会因为土地限价取消，就疯狂投入不计成本抬价吗
不太可能
如果花自己的每一分钱，真金白银，都是需要再三考虑的
那么也就不大可能会出现太多的地价泡沫
2021年的全面限价，到今天取消土地限价
背后折射出来的，其实是如今楼市里的房企在洗牌
03
快二十年没有新地的别墅市场，终于出现反转？
自然资源部同时还出现了一个建议：取消远郊1.0容积率限制
和放开土地限价一样，如果这个政策跟进实行，对于土地市场的改变无疑是巨大的
2012年开始，容积率1.0以下的土地被列为禁止用地，也就意味着至今十多年的时间里，别墅市场已经不再有新地块进入市场
如果对于远郊1.0容积率的限制取消，也就意味着，已经存在了十多年的限墅令将被一定程度地放开
限墅令的出现，其实和城市发展产生的住房供求矛盾，是同步出现的
在2012年的前后，大量的年轻人涌入城市寻求发展，稳定下来后需要安家置业，那个时候刚需的购房需求得不到满足
于是，满足新城市人口的刚需买房需求，成为那个阶段的楼市城市的主要供求矛盾
不知道大家有没有注意过，过去十年，各大二线城市出让住宅地块的容积率，武汉、重庆、长沙、西安，基本都在3以上，有的4-5甚至更高
确实在城市高速发展的阶段，满足了大量新居住人口涌入聚集的需求，但是大量的郊区一手因为容积率，因为中小面积段的限制，还在供应着同质化的高层产品
根据克而瑞的数据，2022年有64.3%的远郊楼盘项目较上年均价，呈现下降趋势，表明远郊盘的降价已经从个别发展到普遍现象
很多数据和事实也表明，如今楼市进入了一个改善置换为绝对驱动力的阶段
大部分买房人的资金，来自上一套房产的卖出
刚需产品已经进入供大于求的市场，尤其对于那些高容积率城市来说
即便从上海的情况来看，一手也出现了远郊去化更差的市场现象，基本已经不触发积分
对于二线城市来说，如重庆、武汉、西安、长沙长期的供地容积率都普遍偏高，所以出现了刚需盘，远远供大于求
如今的楼市购买力大部分来自于置换
楼市供求关系的逆转
也让放开郊区别墅成为可能，让郊区供应容积率低于1的土地，让市区土地依然集约化利用
楼市快没有刚需了，那么要让真改善、终极改善的市场，得到一定的自由释放
让更多别墅产品重新回到市场，带来更多高端别墅产品，也是我们所期待的
也是符合当下市场和客户变化的
04
最后，还想对土地的新规则说些什么
实际上，全国各地普遍设置地价上限，是从2021年开始的，土地限价也让地王消失于市场，抑制了土地市场的狂热
两年多后的今天，楼市已然来到了新阶段，虽然目前土地限价没有完全放开，但更多城市跟进会是大概率事件
虽然讨论“放开土地限价之后会怎样”的话题在此时此刻有点早，但是文章结尾还是想和大家探讨几点
1、关于土地市场会热吗，还是会两极分化？
个人认为，放开限价后，整体的土地市场，不会有很大变化，但是会有两个更加明显的趋势
那些真的持有资金进场的开发商，会更往一二线热点城市进入，反而三四线城市的土地，将会持续冷淡
对于同一个城市来说，核心板块和郊区冷门板块的分化也会越来越严重
热点的城市中心，每一块地的出让可能会引发更剧烈的竞争，而对于那些本就已经跌到谷底的板块，还是会无人问津
2、地价上限的取消，意味限价的松动，倒挂的终结？
当面粉价格存在上涨的可能后，作为面包价格的一手限价，会不会慢慢消失于市场，都在讨论一手限价取消，这次土地市场的放开，或许将会是一个信号
未来更多城市价格体系更多趋向于，新房＞二手这样的初始模式
所以，各位新房小伙伴要抓紧了
3、除了价格焦虑，其实我想说的还有，产品力回归
其实，在我们最近去到异地城市踩盘中发现，部分城市已经在全面放开了新房限价，比如去年开始南京拍地，就已经取消了新房限价
而那些取消了新房限价的板块，新地块亮相的项目出现了很久没有过产品内卷，南京的河西滨江板块，这个一手顶豪板块的限价取消，逼出来的产品力很惊人，不管是景观，户型，装修等等
当市场进入真正自由价格的阶段，也意味着各家房企要亮出真本领的阶段了
总之，我们会在土地看到一次真正意义上的回归市场
回归如今楼市最真实需求和供给变化，这就是土地新政策给楼市带来的最大改变
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